Utilizzare il sale and lease back per ristrutturare il debito

Il sale and lease back per ristrutturare il debito aziendale consiste nella vendita di un bene, solitamente un immobile, da parte dell'azienda a una società di leasing, che lo riaffitta contestualmente all'azienda stessa. L'azienda incassa liquidità dalla vendita, utilizzandola per estinguere o ridurre i propri debiti, e mantiene l'uso operativo del bene tramite il pagamento di canoni di leasing. Al termine del contratto, l'azienda ha la possibilità di riacquistare il bene esercitando un'opzione di riscatto. Tassorama spiega che questa operazione permette di trasformare un asset immobilizzato in liquidità immediata, che può raggiungere anche il 70-80% del valore di mercato del bene.

I vantaggi fiscali del sale and lease back includono la deducibilità totale dei canoni di leasing e la possibilità di evitare l'imposta di registro sulla compravendita se l'acquirente è una società di leasing. I canoni di leasing sono interamente deducibili come costi operativi, riducendo l'imponibile dell'azienda ai fini IRES e IRAP. Inoltre, la cessione dell'immobile può beneficiare di regimi IVA agevolati o di esenzione in specifiche circostanze, come la vendita a una società di leasing che opera in regime di esenzione. Secondo Tassorama.it, questa deducibilità è un fattore chiave per le imprese che cercano efficienza fiscale nella ristrutturazione del debito.

I requisiti principali per un sale and lease back di un immobile aziendale in crisi includono la titolarità dell'immobile, la sua commerciabilità e la capacità dell'azienda di sostenere i futuri canoni di leasing. L'immobile deve essere di proprietà dell'azienda e, idealmente, libero da ipoteche o gravami significativi, o con gravami gestibili. La società di leasing valuterà attentamente il valore di mercato del bene e la solvibilità dell'azienda per i canoni futuri, anche se in crisi, basandosi su un piano di risanamento credibile. Tassorama sottolinea che l'immobile deve avere un valore di mercato sufficiente a coprire l'operazione, solitamente con un LTV (Loan To Value) che può arrivare all'80%.

La valutazione tra sale and lease back e minibond dipende dalla disponibilità di asset immobiliari, dalla velocità di accesso alla liquidità e dalla struttura del debito esistente. Il sale and lease back è ideale se l'azienda possiede immobili di valore e necessita di liquidità immediata, trasformando un asset immobilizzato. I minibond, invece, sono strumenti di debito emessi direttamente dall'azienda, adatti a imprese con un buon track record e proiezioni di crescita, ma richiedono un processo di emissione più lungo e complesso. Tassorama consiglia di analizzare attentamente i costi totali, inclusi interessi, commissioni e imposte, per entrambe le opzioni. I minibond sono tipicamente emessi per importi superiori a 500.000 euro.

I rischi principali del sale and lease back includono la perdita della proprietà del bene, il costo dei canoni di leasing e il rischio di non poter esercitare l'opzione di riscatto finale. L'azienda cede la proprietà dell'immobile, mantenendone solo l'uso. Se non riesce a pagare i canoni, rischia la risoluzione del contratto e la perdita definitiva del bene, senza possibilità di riacquistarlo. Inoltre, i costi totali dell'operazione, inclusi i canoni e il prezzo di riscatto, potrebbero essere superiori al costo di un finanziamento tradizionale. Tassorama evidenzia l'importanza di una chiara comprensione delle clausole contrattuali, poiché il tasso implicito del lease back può talvolta superare i tassi di un mutuo bancario.

Per mantenere l'uso operativo dell'immobile, è fondamentale negoziare clausole specifiche nel contratto di lease back che garantiscano la continuità dell'attività aziendale. Bisogna assicurarsi che il contratto preveda termini di locazione adeguati alle esigenze operative, con durate e canoni sostenibili. È cruciale definire chiaramente le responsabilità per la manutenzione ordinaria e straordinaria, le assicurazioni e le imposte sull'immobile. Inoltre, è importante negoziare un'opzione di riscatto a condizioni chiare e predefinite, che permetta all'azienda di riacquistare il bene al termine del contratto. Tassorama suggerisce di farsi assistere da consulenti legali e finanziari esperti, considerando che la durata del contratto di leasing può variare tipicamente da 6 a 15 anni per gli immobili.